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Comment anticiper la naissance de la copropriété en programme neuf ?

La naissance de la copropriété est une étape importante lorsque vous rejoignez un programme neuf. Nous décryptons ici les étapes importantes de la naissance de la copropriété.
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La naissance de la copropriété

La naissance de la copropriété est une étape importante lorsque vous rejoignez un programme neuf. Nous décryptons ici les étapes importantes de la naissance de la copropriété et comment anticiper la première assemblée générale VEFA, déterminante pour votre première année en programme neuf.

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Qu’est-ce qu’une copropriété dans le neuf ?

La copropriété est régie par la loi de 1965 qui encadre le statut de la copropriété des immeubles bâtis. La copropriété concerne aussi bien les immeubles anciens que neufs. C’est pourquoi, si vous venez d’acheter dans un programme neuf, vous allez bientôt être copropriétaire.

Par définition, une copropriété voit le jour dès lors qu’il y a des parties communes et des parties privatives. Pour que la copropriété soit créée, il faut que les logements soient habitables et que le promoteur ne soit plus le seul propriétaire. En pratique, c’est la livraison du premier lot qui donne naissance à la copropriété.

Pour rappel, les parties communes sont les parties de l’immeuble qui appartiennent à tous les copropriétaires.
Conformément à l’article 3 de la loi de 1965, sont considérées notamment comme parties communes :

· Le sol de la copropriété ;

· Les cours, les parcs, les jardins ;

· Les voies d’accès ;

· Le gros œuvre du bâtiment : les murs, les toitures ;

· Les canalisations ;

· Les réseaux d’eau et d’électricité.

La copropriété doit assurer la bonne tenue des parties communes. C’est pourquoi, en qualité de copropriétaire, vous êtes tenu de payer des charges de copropriété.

À l’inverse, les parties privatives concernent tous les lots individuels des appartements, ainsi que les garages et les caves sauf disposition contraire prévue dans le règlement de copropriété.

Si vous venez d’investir dans un programme neuf, gardez à l’esprit que la copropriété naîtra au moment où l’immeuble est achevé. Pendant les travaux, il n’y a pas encore de copropriété. Toutefois, vous pouvez d’ores et déjà essayer d’entrer en contact avec les autres futurs copropriétaires de votre programme neuf afin de discuter en amont de la première assemblée générale VEFA.

Syndic provisoire : quel est son rôle ?

Comme vous le savez probablement, une copropriété sans syndic est interdite par la loi. C’est pourquoi, à la naissance de la copropriété, est nommé un syndic provisoire.

Généralement, il s’agit d’un syndic choisi par le promoteur ou bien d’un commun accord avec les copropriétaires et le promoteur immobilier. Comme le syndic provisoire est désigné avant la première assemblée générale, il est nommé par le promoteur immobilier dans le règlement de copropriété.

Le syndic provisoire a des missions spécifiques qui diffèrent quelque peu des missions traditionnelles d’un syndic de copropriété. En effet, le syndic provisoire doit assurer la période transitoire entre la livraison des parties communes et la naissance effective de la copropriété. Il doit notamment s’assurer que la levée des réserves a bien été effectuée et que tous les contrats ont bien été souscrits (chauffage, électricité, fibre optique, etc.).

Le syndic provisoire a l’obligation de convoquer la première assemblée générale VEFA dans un délai d’un an à compter de la naissance de la copropriété, c’est-à-dire de la livraison du premier lot du programme neuf. Nous vous expliquons ci-après comment préparer au mieux la première assemblée générale VEFA.

L’importance de la première assemblée générale VEFA

Par convention, c’est le syndic provisoire qui tient la première assemblée générale VEFA. En tant que copropriétaire, vous pouvez bien entendu choisir de reconduire le syndic provisoire qui sera alors nommé syndic de copropriété. Si toutefois vous souhaitez élire un nouveau syndic, c’est possible ! Cette nomination se fera lors de la première assemblée générale VEFA. C’est pourquoi, c’est un moment qui a toute son importance dans une copropriété neuve.

Depuis la loi Alur, il est obligatoire de procéder à une mise en concurrence des contrats de syndic. Pour ce faire, nous vous recommandons tout d’abord de discuter avec les nouveaux copropriétaires de votre programme neuf. En effet, il existe deux modèles de syndic de copropriété :

· Le syndic professionnel : c’est une société tierce qui agit en qualité de syndic. Attention toutefois, les syndics professionnels ont souvent des honoraires onéreux, et facturent des vacations horaires pour toute prestation additionnelle telle que la convocation d’une assemblée générale extraordinaire (AGE) ou un pré-état daté en cas de vente.

· Le syndic non-professionnel : ici, la copropriété est autogérée. C’est le modèle du syndic coopératif ou bénévole. Nous vous recommandons d’opter pour le modèle du syndic coopératif qui est encadré par les articles 14 et 17-1 de la loi de 1965.

 Bon à savoir : Pour vous accompagner dans la gestion de votre copropriété, des solutions telles que Matera peut vous aider. Matera réinvente la copropriété en automatisant les tâches chronophages via une plateforme intuitive et en vous dégageant du temps pour que des experts vous aident sur les sujets plus complexes telles que la levée des réserves et la mise en route des contrats.

Lorsque vous procédez à la mise en concurrence des contrats de syndic, veillez à comparer les paramètres du contrat, les tarifs énoncés ainsi que les différentes conditions. Nous vous conseillons de vous limiter à trois contrats mis en concurrence afin de ne pas trop diluer les votes des copropriétaires. Il est également important que vous discutiez avec les autres copropriétaires de votre immeuble afin de vous mettre d’accord. Cela facilitera la décision lors de la première assemblée générale.

Vous devez ensuite notifier le syndic provisoire de votre décision d’inscrire à l’ordre du jour d’autres syndics de copropriété. Cette notification peut se faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en mains propres contre récépissé.

Lors de l’assemblée générale de copropriété, le nouveau syndic est élu à la majorité absolue conformément à l’article 25 de la loi de 1965.

Nos astuces pour bien réussir la naissance de la copropriété dans le neuf

Pour bien réussir la naissance de votre copropriété dans le neuf, nous vous conseillons tout d’abord d’entrer en contact avec vos copropriétaires. C’est en discutant avec eux que vous pourrez vous entendre sur l’éventuelle nomination d’un nouveau syndic.

Ensuite, en amont de la première assemblée générale VEFA, nous vous recommandons de constituer un conseil syndical qui pourra faire le relai entre le syndicat des copropriétaires et le syndic provisoire. Vous pourrez ainsi discuter de vos besoins dans la copropriété et du modèle de syndic que vous souhaitez choisir : syndic professionnel ou copropriété autogérée.

Cet article a été écrit par Amandine Peyre de l’équipe Matera.
 

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